Vermieter in Yasni Exposé of Hans Jürgen Kotz

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet er dies auf eine Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen kann, ohne vorher ein Abmahnung aussprechen zu müssen (AG München, Urteil vom 25.4.13, Az 423 C 29146/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.mietrechtsiegen.de http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Die Frage eines Vermieters an einen potentiellen Neumieter, ob das derzeitige Mietverhältnis des Mieters wurde, ist zulässig. Gibt der potentielle Neumieter hierauf eine falsche Antwort, kann der neue Vermieter einen abgeschlossenen Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten bzw. nach § 543 BGB kündigen. Die falsche Beantwortung einer zulässigerweise durch den Vermieter gestellten Frage stellt einen Kündigungsgrund im Sinne von § 543 BGB dar, wenn die Falschauskunft von wesentlicher Bedeutung für das Mietverhältnis ist (AG Kaufbeuren, Beschluss vom 07.03.2013, Az.: 6 C 272/13). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Für den Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter gezahlten Mietkaution gilt die in § 195 BGB normierte regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution entstanden ist. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird fällig nach dem Ende des Mietvertrages und nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters. Diese Frist beträgt in der Regel 2 - 6 Monate (AG Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az.: 7 C 71/13). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de http://www.meinmietrecht.de

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Sonnt sich eine Mieterin nackt im Garten und sorgt dies bei Nachbarn und der Dorfgemeinschaft für Gesprächsstoff, so stellt dieses Verhalten einer Mieterin keinen fristlosen Kündigungsgrund für den Vermieter dar. Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages ist es, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem kündigenden Vermieter oder Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Begriff des Hausfriedens wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht definiert. Indes beruht er auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- und Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies den konkreten Umständen nach unvermeidlich ist. Dasselbe gilt für den Vermieter. Eine Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB liegt nicht vor, wenn sich eine Mieterin im Garten nackt sonnt und die Nachbarn hieran Anstoß nehmen (AG Merzig, Az: 23 C 1282/04, Az.: 05.08.2005). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Der Mieter muss dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz leisten, wenn ihn hinsichtlich des Schlüsselverlustes bzw. der Nichtrückgabe ein Verschulden (z.B. Schlüssel verloren, Schlüssel abgebrochen, Schlüssel weggeworfen) trifft. Durch die Nichtrückgabe eines überlassenen Schlüssels verletzt ein Mieter die ihm obliegende Obhuts- und Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt. Zu ersetzen sind im Fall des Verlustes eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch dann, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird (LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013, Az.: 5 S 52/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Lehnt ein Vermieter einen gemeinsamen Wohnungsübergabetermin mit den Mietern nach deren Kündigung ab, so gehen sämtliche Zweifel hinsichtlich der Verschlechterung und Beschädigung der Mietsache zu Lasten des Vermieters, wenn dieser grundlos die gemeinsame Übergabe der Mietwohnung mit den Mietern abgelehnt hat (AG Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012, Az.: 13 C 1621/08). Mietrecht Kreuztal/Siegen – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

    Beleidigung des Mieters durch Vermieter – Schmerzensgeldanspruch Beleidigt der Vermieter den Mieter öffentlich vor dem Mietobjekt mit den Worten „Arschloch“, „Wichser“ und „Hausbesetzer“, so steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Schmerzensgeldanspruch zu. Im vorliegenden Fall hat das Landgericht Bonn dem Mieter ein Schmerzensgeld in Höhe von 800 Euro zugesprochen. Bei schwerwiegenden Beeinträchtigungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch Beleidigungen steht dem jeweils Betroffenen grundsätzlich ein Schmerzensgeldanspruch nach § 823 BGB i.V. mit Art. 1 I und 2 11 GG zu (LG Bonn, Beschluss vom 14.01.2010, Az.: 6 T 17/10). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de    

Enthält ein Mietvertrag eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter die Kosten für einen Schlossaustausch der Wohnungsanlage mit Nachschlüsselkosten tragen muss, wenn er den Verlust seines Schlüssels nicht zu vertreten hat (z.B. im Diebstahlsfall oder bei einem Verlust im Rahmen eines Überfalls), so ist diese Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da der Mieter dem Vermieter grundsätzlich nur für solche Schäden haftet, die er zu vertreten bzw. verursacht hat (AG Berlin-Spandau, Urteil vom 20.12.2012, Az.: 6 C 546/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285/12). Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste. Insbesondere stellt sie keine unzulässige „verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter rechtfertigen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen ist. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Es handelt sich insoweit zunächst um die schlichte Wahrnehmung eigener strafprozessualer Verfahrensrechte. Als Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung ist eine Strafanzeige nur dann anzusehen, wenn mit ihr vorsätzlich falsche Angaben gemacht werden oder leichtfertig Behauptungen ins Blaue hinein erhoben werden, die den Vermieter in ungerechtfertigter Weise belasten können. Es ist auch danach zu differenzieren, ob der Mieter bewusst oder nachweislich falsche Tatsachen behauptet, oder ob er lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt. Zu berücksichtigen ist schließlich, ob der Mieter mit der Strafanzeige eigene Interessen wahrnimmt, insbesondere weil er sich selbst als Opfer einer Straftat ansieht, oder ob es ihm primär darauf ankommt, den Vermieter zu schädigen. Kommt es dem Mieter vorrangig darauf an, den Vermieter in irgendeiner Form zu schädigen, so stellt dies eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters dar, welche sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 15.04.2013, Az.: 16 S 230/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Nach Ansicht des Amtsgerichts Düsseldorf kann einem Mieter die Mietwohnung durch den Vermieter gekündigt werden, wenn für andere Mieter im Mietobjekt aufgrund des starken Rauchens eine nicht hinnehmbare Geruchsbelästigung (Gefahr des Passivrauchens) besteht (AG Düsseldorf, Az: 24 C 1355/13). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.meitrechtkreuztal.de

Befinden sich in einer Mietwohnung hohle Wandfliesen, so stellt dies einen Mietmangel dar, da der Mieter aufgrund der hohlen Wandfliesen z.B. keine Kleinmöbel oder handelsübliche Badezimmerutensilien an den Wänden befestigen kann. Der Vermieter ist zur Behebung der hohlen Wandfliesen verpflichtet, auch wenn dies zu einer zwangsweisen Neuverfliesung des Badezimmers führt (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 08.05.2013, Az.: 113 C 344/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Ein Vermieter kann mit einem Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter an dem Vermietereigentum und der Mietwohnung nur mit der schriftlichen Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden dürfen. Wird im Mietvertrag ein solcher Einwilligungsvorbehalt vereinbart, so spielt es hinsichtlich der Unzulässigkeit von Einbauten/Umbauten durch den Mieter ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters keine Rolle, ob die Einbauten/Umbauten zu einer Verbesserung der Wohnqualität geführt haben und/oder optisch nicht störend sind. Es spielt hinsichtlich der Unzulässigkeit auch keine Rolle, ob die Einbauten/Umbauten fachgerecht oder durch eine vom Mieter beauftragte Fachfirma durchgeführt worden sind (AG München, Urteil vom 11.07.2012, Az.: 472 C 7527/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Nach § 546 BGB ist ein Vermieter dazu verpflichtet bei seinem Auszug, Einbauten und Einrichtungen zu entfernen, ohne dass es darauf ankommt, diese Gegenstände durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen des Mietgebäudes geworden sind (§§ 94,946 BGB) und ohne dass es darauf ankommt, ob der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat oder nicht. Verletzt der Mieter seine Rückbaupflicht, so stehen dem Vermieter gegenüber dem Mieter grundsätzlich Schadenseratzansprüche aus §§ 280,281 BGB zu (LG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013, Az.: 10 S 170/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Wird in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten, dass in der Mietwohnung „keine Schäden feststellbar sind“ sind, so stellt diese Aussage des Vermieters ein negatives Schuldanerkenntnis zugunsten des Mieters dar. Der Vermieter kann aufgrund der Ausführungen im Wohnungsübergabeprotokoll später keine Schadensersatzansprüche mehr gegenüber dem Mieter geltend machen, selbst wenn dem Vermieter z.B. Sanierungskosten wegen einer „stark verrauchten Wohnung“ entstehen (AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012, Az.: 7 C 676/12). Ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt jedoch nicht für alle Mängel vor, wenn sich der Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll ausdrücklich die Geltendmachung seiner Rechte wegen Mängeln vorbehält, die von ihm bei der Abnahmeverhandlung nicht erkannt und auch nicht angesprochen wurden (AG Göppingen, Urteil vom 21.09.2012, Az.: 7 C 1855/09). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt dem Vermieter nach der sogenannten Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen in der Mietwohnung zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen. Der Mieter muss nicht beweisen, dass der Schimmel auf die Bausubstanz der Mietwohnung zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vermeintliches vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist (LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, Az.: 6 S 69/12). Wie häufig ein Mieter am Tag Lüften und Heizen muss, um eine Schimmelbildung zu verhindern ist in der Rechtsprechung umstritten. Nach Ansicht des LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012, Az.: 61 S 21/12, muss ein Mieter höchstens 3Mal täglich lüften. In der Rechtsprechung hat beispielsweise das AG Berlin-Mitte (Urteil v. 28.05.2009 - 12 C 234/05) es für einen Mangel der Mietsache gehalten, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich 6 Mal lüften muss. Das AG Hamburg - St. Georg hält das Erfordernis, zur Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung 3 mal täglich für ca. 9 Minuten zu lüften, als Erfordernis eines übermäßigen Lüftens (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 19.02.2009 - 915 C 515/08). Das AG Dortmund (Urteil v. 20.11.2007 - 1 S 49/07) hat dies bei 7-maligem Lüften angenommen. Gemäß OLG Frankfurt (Urteil v. 11.02.2009 - 19 U 7/99, NZM 2001, 39) reicht es zur ordnungsgemäßen Belüftung einer Wohnung aus, dass morgens 2 mal und abends 1 mal quergelüftet wird. Das LG Hagen (Beschluss vom 19.07.2012 - 1 S 53/12) hat ein 4- oder 5-maliges Lüften für zumutbar gehalten. Mietrecht Kreuztal/Siegen – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete eines Leistungsberechtigten direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch gegenüber dem Jobcenter, sondern nur eine Empfangsberechtigung für die erhaltene Miete. Durch die Direktzahlung des Jobcenters an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II bewilligt wurde. Wenn die Leistungsbewilligung des Leistungsberechtigten rechtswidrig ist oder wird, kann das Jobcenter den Bescheid nur gegenüber dem Leistungsberechtigten zurücknehmen oder aufheben und von diesem die Erstattung der an den Vermieter überwiesenen Miete verlangen. Den Vermieter kann das Jobcenter nicht durch Verwaltungsakt zur Erstattung der erhaltenen Mieten verpflichten (Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 21.01.2013, Az.: L 7 AS 381/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http:/ /www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrecht kreuztal.de

Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Hausdurchsuchung der Wohnung des Mieters im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen diesen durch Polizeibeamte verursacht worden sind, grundsätzlich ein Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land zu. Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum eines Einzelnen dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt, beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen nicht zugemuteten Opfer für die Allgemeinheit zwingt. Ein Anspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land ist jedoch in der Regel zu verneinen, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt, oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung des Mieters für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl einen Mietvertrag mit diesem abschließt oder von einem Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter keinen Gebrauch macht (BGH, Urteil vom 14.03.2013, Az.: III ZR 253/12). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser über einen längeren Zeitraum unpünktlich oder unvollständig die Miete zahlt. Bevor der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen kann, muss der Vermieter den Mieter aufgrund seiner verspäteten Mietzahlungen abmahnen und ihn darauf hinweisen, dass er bei einer wiederholten unpünktlichen und/oder unvollständigen Zahlung mit einer fristlosen Kündigung seines Mietverhältnisses rechnen muss (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011, Az.: 63 S 178/11). Mietrecht Siegen/Kreuztal – Rechtsanwälte Kotz Siegener Straße 104 57223 Kreuztal http://www.meinmietrecht.de http://www.mietrechtsiegen.de http://www.mietrechtkreuztal.de